Premiumerwerb internationaler Investoren für Immobilien in deutschen Städten

Umfangreiche internationale Transaktionen am Investmentmarkt für Immobilien des letzten Jahrzehnts werfen die grundlegende Frage auf, ob sich diese von nationalen unterscheiden. Als methodische Entwicklung soll mittels Propensity Score-Matching der Einfluss von verschiedenen Transaktions-charakteristika in den Stichproben begrenzt werden, die nicht mit den von ausländischen Investoren gekauften und verkauften Transaktionen vergleichbar sind, sodass das Problem der Selektionsverzerrung gelöst wird. Für eine deutsche Stichprobe mit Daten zu knapp 2.400 gewerblichen Immobilientransaktionen von Büroimmobilien in den sieben A-Lagen werden in der ersten Studie sowohl Auswirkungen auf Kauf- als auch auf Verkaufspreise analysiert. Dabei wird aufgezeigt, dass internationale Investoren im Vergleich zu ähnlichen Immobilien, die von nationalen Investoren gekauft und verkauft werden, mit einem signifikanten Abschlag von ca. 14,7% verkaufen, während ein signifikanter Preisaufschlag internationaler Käufer dann realisiert wird, wenn auf der Verkäuferseite ein nationaler Investor vertreten ist. Dabei beträgt das gezahlte Premium ca. 13,1%. Nationale Verkäufer erzielen damit bessere Preise, wenn auf der Käuferseite ein internationaler Investor vertreten ist. Die zweite Studie zeigt, dass ein Premium von ausländischen Investoren in Höhe von ca. 22,4% beim Ankauf gezahlt wird. Darüber hinaus kann durch Tests auf Asymmetrie aufgezeigt werden, dass ausländische Investoren ein höheres Premium von ca. 30,3% zahlen, wenn auf der Verkäuferseite inländische Investoren vertreten sind. Weiterführende Analysen auf nicht gemessene Qualitätsmerkmale zeigen, dass es unbeobachtete und positive, preisliche Eigenschaften bei ausländischen Transaktionen gibt. In der dritten Studie wird aufgezeigt, dass internationale Investoren im Vergleich zu ähnlichen Immobilien, die von nationalen Investoren gekauft und verkauft werden, mit einem signifikanten Premium von ca. 31% kaufen. Das Premium ist nahezu identisch mit ca. 30%, wenn auf der Verkaufsseite ein nationaler Investor vertreten ist. Weiterführende Tests auf nicht gemessene Qualitätsmerkmale deuten darauf hin, dass es unbeobachtete preisliche Eigenschaften im Zusammenhang mit ausländischen Transaktionen gibt, wo sowohl Käufer als auch Verkäufer ausländischer Herkunft sind.

Extensive international transactions in the real estate investment market over the past decade raise the fundamental question of whether they differ from national ones. As a methodological development, propensity score matching is used to limit the influence of different transaction characteristics in the sample that are not comparable to transactions bought and sold by foreign investors, thus solving the problem of selection bias. For a German sample with data on nearly 2,400 commercial real estate transactions of office properties in the seven A-locations, the first study analyzes effects on both purchase and sales prices. It is shown that international investors sell at a significant discount of approx. 14.7% compared to similar properties bought and sold by national investors, while a significant price premium of international buyers is realized if a national investor is represented on the seller side. In this case, the premium paid is approx. 13.1%. National sellers thus achieve better prices if an international investor is represented on the buyer side. The second study shows that international investors pay a premium of approximately 22.4% on acquisition compared to similar properties bought and sold by local investors. In addition, tests for asymmetry show that international investors pay a higher premium of about 30.3% when local investors are represented on the seller side. Further tests for unmeasured quality characteristics show that there are nevertheless unobserved and positive price-related characteristics associated with international transactions. The third study that international investors buy at a significant premium of about 31% compared to similar properties bought and sold by national investors. The premium is nearly identical at about 30% when a national investor is represented on the sell side. Further testing for unmeasured quality characteristics suggests that there are unobserved price characteristics associated with foreign transactions where both buyers and sellers are foreign.